Baltic Horizon är en fond med fast antal andelar som investerar i kommerisella fastigheter i de baltiska huvudstäderna. Fonden äger och förvaltar fastigheterna som hyrs ut till lokala och internationella företag. Portföljen består av köpcentrum, banklokaler, dagligvaruhandel, biografer med mera på relativt centrala lägen. Belåningsgraden ska vara ganska konservativ på cirka 50%.
Caset som presenteras är att de baltiska länderna har återhämtat sig snabbt efter en mycket tuff kris och att man har tagit tag i de tuffa åtgärder man var tvungna att göra. Vilket exempelvis Grekland inte har gjort. Detta har skapat förutsättningar för ökat välstånd på längre sikt i baltikum. Något som på sikt också kommer att avspegla sig i högre värderingar på fastigheter och stigande hyresintäkter i bra lägen. Man räknar med att de baltiska ländernas ekonomier växer snabbare än övriga Europa fram tills dess att skillnaderna mot västeuropa har försvunnit. De ska med andra ord växa ikapp och då finns det en stark uppvärderingspotential i fondens innehav. Enligt förvaltarna är värderingarna på fastigheter attraktiva i Tallin, Riga och Vilnius jämfört med motsvarande lägen i exempelvis svenska storstäder.
Jag har inga problem med denna verklighetsbeskrivning. De baltiska länderna bör ha goda förutsättningar att lyckas med sin ekonomiska utveckling. Man lärde sig något under krisen och har en välutbildad befolkning som vill uppnå högre levnadsstandard. Jag ser att det finns goda möjligheter för detta att lyckas. En fördel som denna fond har jämfört med liknande investeringar är att man som ägare både får del av värdetillväxt och en hög utdelning. Väljer man fastighetsbolag i Sverige är det normala att man i bästa fall får värdetillväxt i stamaktien på redan väldigt höga fastighetsvärderingar som handlas nära substans eller ibland med premie. Alternativet är att man väljer en preferensaktie som har en hög utdelning, men där man aldrig kommer att få mer än det fasta belopp som är bestämt. Som jag ser det erbjuder Baltic Horizon det bästa av båda.
Det som är en möjlighet är förstås naturligtvis också en risk. I och med att det inte finns några stamägare som tar smällen före preffägarna så är utdelningssäkerheten rimligtvis större på en svensk preff än i den här fonden. Sjunkande fastighetspriser, lägre hyror eller vakanser i beståndet kommer att slå direkt mot fondens intjäning och därmed utdelningsförmåga. Jag ser att det är svårt att bedöma hur stor risken är och det varierar nog också en del i fondens bestånd. När jag skriver äger man åtta fastigheter så det är en koncentrerad och därmed sårbar portfölj. Planen är att köpa fler fastigheter för de pengar som togs in i emissionen i samband med noteringen i Stockholm. Gör förvaltarna ett bra jobb med affärerna är detta något som bör sänka risken i fonden.
40% av beståndet finns i Tallin. 40% i Vilnius och 20% i Riga. Fördelningen är 50% handel, 40% kontor och 10% nöjeslokaler. Kunder är bland annat svenska banker och säkerhetskoncernen G4S som hyr sitt huvudkontor av Baltic Horizon, men det finns också gallerior och shoppingcenter med många olika mindre hyresgäster.
Så vad är min åsikt? Jag tecknade mig i IPO och så här i efterhand var det naturligtvis dumt eftersom den backat från sin intoduktionskurs. Den har handlats kring nav på Tallinbörsen en tid och ligger på några procents rabatt i Stockholm. Borde jag räknat ut detta? Ja jag kan kanske tycka att jag borde tittat mer på värderingen, alternativt så missbedömde jag vad marknaden var villig att betala för möjligheten till värdestegring och hög utdelning. Jag borde förstås jämfört med ett motsvarande svenskt papper, en preff med fokus på handelsfastigheter. Agora vore en lämplig jämförelse. Deras fastigheter ligger visserligen på sämre läge, men borde ändå ge en vink om vad marknaden är beredd att betala för exponering mot handelsfastigheter. Där ligger yielden strax under 8% och då var det kanske lite ambitiöst att köpa en baltisk fastighetsportfölj på strax över 7%.
Detta var en liten miss, men det förändrar inte min långsiktiga syn på att det är är en intressant investering. Jag har ökat mitt innehav med cirka 20% och därmed snittat ner mig en aning. Förutsatt att inget förändras till det sämre i fonden vill jag ligga kvar. Jag kan också tänka mig att öka
med ytterligare 20-25%.
Vad tycker du?
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar